대출 규제가 멈춘 것은 투기가 아니라 실수요였다
거래가 사라진 부동산 시장, 규제가 남긴 후유증 최근 부동산 시장을 바라보는 가장 정확한 표현은 ‘조용하다’가 아니라 ‘멈췄다’에 가깝다. 매물이 없는 것도, 사고 싶은 사람이 없는 것도 아니다. 사고 싶어도 살 수 없고, 팔고 싶어도 팔 수 없는 구조가 고착화되면서 거래 자체가 사라졌다. 표면적으로는 집값이 안정된 것처럼 보이지만, 그 이면에는 심각한 시장 왜곡이 누적되고 있다. 대출 규제가 막은 것은 투기가 아니라 실수요였다 정부의 대출 규제는 투기 수요 억제를 명분으로 시작됐다. 다주택자 대출 제한, 고가주택 LTV 축소, 총부채원리금상환비율 강화 등 정책의 방향성 자체는 명확했다. 그러나 실제 시장에서 차단된 것은 단기 투기 수요가 아니라, 장기간 준비해 온 실수요자였다. 첫 주택을 마련하려는 무주택자, 자녀 교육이나 직장 이동으로 주거 이전이 필요한 가구, 노후 대비를 위해 갈아타기를 고려하던 40~50대 실수요자들이 자금 조달 단계에서 막혔다. 현금 비중이 높은 투자자는 버틸 수 있었지만, 소득을 기반으로 대출을 활용해야 하는 평범한 가구는 시장 진입 자체가 불가능해졌다. 왜 집값은 잡히지 않았나 거래가 줄면 가격이 내려갈 것이라는 가정은 현실에서 작동하지 않았다. 거래 절벽 속에서도 집값은 지역별로 다른 흐름을 보였다. 그 이유는 명확하다. 거래가 사라졌을 뿐, 매도자가 가격을 낮출 유인은 없었기 때문이다. 대출 규제가 강해질수록 매도자는 ‘지금 팔 필요가 없다’는 선택을 하게 된다. 특히 1주택자나 장기 보유자는 가격을 낮추느니 보유를 택한다. 결과적으로 시장에 나오는 매물은 줄고, 일부 급매만 간헐적으로 거래되면서 가격 지표는 왜곡된다. ...