부동산 규제 강화, 서울 외곽까지? 실거래는 ‘거의 제로’

2025년 초, 부동산 시장에 다시 한 번 한파가 찾아왔습니다. 

정부의 강력한 규제 기조가 유지되면서 서울 중심지는 물론 외곽 지역까지 실거래가 거의 이뤄지지 않는 ‘거래 절벽’ 현상이 심화되고 있습니다. 

특히 실수요자들이 주로 거주하는 강북권·도봉·노원·강서 등 서울 외곽지역의 거래량은 ‘제로’에 가까운 수준으로 줄어들며 지역 경제에도 영향을 미치고 있습니다.

실거래 ‘거의 제로’, 시장은 멈췄다

서울시 부동산정보광장에 따르면 2025년 1월 기준 강북구의 아파트 실거래 건수는 10건 미만으로, 전년 동월 대비 80% 가까이 줄어든 수치입니다. 

도봉구와 중랑구, 은평구 역시 사정은 다르지 않습니다. 

심지어 일각에서는 한 달 동안 단 한 건의 매매도 이뤄지지 않은 단지도 속출하고 있는 상황입니다.

이런 거래 절벽은 단순히 투자 심리가 위축된 것이 아니라, 정부의 강력한 대출 규제와 세제 강화가 맞물리면서 나타난 복합적인 현상입니다.

특히 1주택자도 주택담보대출을 받기 어려워지면서, 실수요자조차 집을 사기 부담스러운 시장이 되어버린 것입니다.

규제 내용 요약 – 실수요자까지 얼어붙게 만든 정책들

대출 규제 강화

투기지역·투기과열지구로 지정된 곳에서는 LTV(주택담보인정비율)를 최대 40%로 제한하고 있습니다. 

9억 원 초과 주택은 대출 자체가 막혀버리는 상황입니다.

세금 중과 정책

다주택자에 대한 보유세 및 양도소득세 중과는 여전히 유지 중입니다. 

일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 요건도 강화되었죠.

청약 조건 강화

무주택자 우선 공급 확대는 긍정적이나, 당첨 이후 자금 조달 부담으로 실제 입주를 포기하는 사례가 늘고 있습니다.

이처럼 정책은 분명 시장 안정이라는 명분을 가지고 추진되었지만, 실질적으로는 ‘거래를 아예 막아버리는’ 시장 마비 상태로 이어지고 있는 모습입니다.

서울 외곽의 가격 변화, 하락세 본격화

한국부동산원이 발표한 2025년 2월 둘째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 0.16% 하락했으며, 특히 노원구(-0.21%), 도봉구(-0.23%), **강북구(-0.19%)**는 낙폭이 컸습니다.

전세 시장도 약세를 보이며 거래 감소와 동반된 가격 조정이 이어지고 있습니다.

일부 지역에서는 20212022년 고점 대비 1억2억 원 이상 떨어진 매물도 속출하고 있지만, 매수자는 여전히 ‘더 떨어질 것’이라는 기대심리에 관망하는 상황입니다.

앞으로의 전망 – 언제쯤 다시 움직일까?

부동산 전문가들은 올 상반기까지는 현재와 같은 거래 절벽 상태가 지속될 것으로 보고 있습니다.

정부가 2025년 들어서도 기존 규제 기조를 유지하고 있기 때문입니다. 

금리도 고점에서 천천히 내리는 수준이라, 대출 부담은 여전히 크고, 시장에 유동성이 풀릴 기미도 보이지 않습니다.

다만 일부에서는 하반기부터 경기 부양을 위한 점진적인 규제 완화 가능성도 조심스럽게 점쳐지고 있습니다.

특히 1주택자 대상 규제 완화, 생애 최초 구입자 세금 인하, 공공분양 확대 등은 실수요자 중심의 거래 회복을 유도할 수 있다는 분석이 나오고 있습니다.

 현명한 전략이 필요한 시기

현재의 부동산 시장은 ‘사지도 팔지도 못하는’ 침묵의 시기입니다. 

그러나 모든 시장에는 사이클이 있으며, 이번 조정기 역시 언젠가는 끝나게 마련입니다.

무리한 투자보다는 내 상황에 맞는 전략을 세우고, 실거래가, 입주 물량, 금리 변화 등을 꼼꼼히 확인하며 시장의 반등 타이밍을 준비하는 것이 중요합니다.

특히 서울 외곽 지역은 향후 규제 완화 시 실거래 증가와 함께 다시 주목받을 가능성이 크므로, 지금은 그 흐름을 읽고 차분히 준비하는 시기일지도 모릅니다.